第289章 【地利根德阁豪宅项目】（求订阅！求月票！）
上午，林祖辉来到华置中心的办公室。
这间办公室有1000平方尺，位于A座的四十八层，为华置中心（双子大厦，分AB座）最高层，因为他喜欢站在高点看风景。
办公桌上有一台电脑，有两台座机电话，和一个刚刚放上去的手提电话，再然后便是空荡荡的，没有纸质资料。
‘今日事，今日毕，桌上不留纸’
这是他的座右铭！
来到公司，第一件事是喝茶看报，直到有人前来汇报工作。
当然了，若是有事，他会通过专线电话，打进秘书室，并进行安排。
不一会，梁真勋来到林祖辉的办公室。
一般来说，在新时代地产/建筑的四架马车当中，梁真勋向林祖辉汇报的工作最多。
他不仅是新时代集团的财务管家，也是新时代集团涉外的高管，比如要和政府官员打交道、市场有优质物业要出售、市场的行情等等，都是他在分管。
“老板，置地放出风声，有意出售地利根德阁豪宅项目！这是我整理的资料，您看看！”梁真勋递上一沓资料。
林祖辉没有直接看资料，而是问道：“你觉得我们该拿下？”
梁真勋点点头，说道：“我根据你提示的地产走势，是这样分析的：假设我们全部以贷款拿下这个项目，等明年在进行分单元出售，那么我们至少就有三成的利润。也就是说，就算还掉贷款，还能赚三成以上。重要的是，地利根德阁项目还有一幅地皮未进行建设，我们可以在上面修建第三期项目，获利更加的不菲。”
林祖辉点点头，但没有搭话，而是认真的看资料。
地利根德阁的一座和二座均于1981年完成，两个建筑物有相近的层数，分别为34层及33层，一共是158个豪华住宅单元，单位的实用面积由1547至6507平方尺，总计为63万平方尺的楼面面积。另有一幅面积3万多平方尺的地皮，可修建地利根德阁第三座。
虽然地利根德阁豪宅在1981年就已经入伙两座，但置地并没有将之出售，而是作为租赁物业。所以，所有的地利根德阁项目产权，依旧在置地手中。
如果按照半山豪宅的行情，平均楼面价格应该在3000元每平方尺（目前，港岛市区在1200元每平方尺左右，大型屋邨在1500元左右）。
也就是说，仅凭一座和二座的物业的价值，就在19亿左右。
剩下的那副地皮，占地面积够大，而且又是豪宅地皮，估计也需要2亿元。这幅地皮，前世足足修建了66层，159个住宅单元，物业面积是一座和二座的总和；更获得了世界最高住宅的几率，直到二十一世纪美国的‘川普世界中心’建成。
综合起来，就是需要21亿以上的价格，才能拿得下！
看完资料，林祖辉思考起来，梁真勋也不敢打扰他。
此时，新时代集团的债务为48亿，而且林祖辉猜测，一旦地产开始升浪，港府可能在年底或者明年拿出‘地王’拍卖，新时代集团和华人置业是绝不能再错过‘地王’了，那都是实力的象征。
新时代债务他倒不急，仅凭发展地产利润的话，今年就可以减持到40亿以下；下半年还可以供股集资、发行可换股债券、投资证券等手段，来获得减债的压力。
最终，林祖辉说道：“既然项目遇见了，我们又明知道可以赚钱，就不能不争取！但是新时代集团债务太高，不宜大举借债了，所以这个项目就由我家族来占大头，占股七成，新时代集团占股三成，合组公司去发展这个项目！”
梁真勋立马说道：“好的，我马上开始准备和置地接触！”
林祖辉点点头，并说道：“你先准备，届时报价我来，既然想做，就争取成功！”
“嗯！”
待梁真勋离开后，林祖辉靠在座椅上思考起来。
他对地利根德阁豪宅不陌生，前世关注关嘉慧这女人的时候，3000平方尺的地利根德阁豪宅，在香江地产最高的时候，价值1.9亿，合到6万多每平方尺（约60万每平方米）。
差不多还有20倍的涨幅！
当然了，林祖辉不可能将一座和二座放在手里，三十年翻20倍，那是自己看不起自己！
所以，一座、二座在1989年第一季度就得出售部分，仅留下第三座的地皮，用于开发；
后期，看能不能将第三座留在手里。
地利根德阁豪宅，那是香江顶级的豪宅，其受欢迎程度不亚于中小型别墅。就连霍家第三代，那个娶冠军的霍家掌门人，前世都有一段时间居住在那里；李兆基娶媳妇，也将两个地利根德阁豪宅单元，作为彩礼；居住在其内的富豪和明星，更是非常的多。
这种豪宅之所以比一般别墅还受欢迎，原因很多：
一、半山区属于豪宅区，这里的豪宅可以透过窗户，欣赏外面的中环、湾仔、铜锣湾、维多利亚港口、尖沙咀，视野无敌宽阔。
二、安全和方便。这种豪宅楼盘，拥有强大的安保力量，二十四小时执勤，外人没法闯入，其安保人员可不是老头子，而是手上有功夫，相当专业的安保人员；小区设置有游泳池、网球馆、篮球场、会所、花园等公共设施，可谓非常的便利。
三、入住的业主档次高。
这个项目若是自己诚心拿下，预计相当于要用资金15~17亿押在那里。
那么，他手上的现金流，就已经只有8亿。
当然，他并不发愁，因为他可以借钱投资。
......
下午，林祖辉来道广播道81号亚视大楼，明显感觉这里的气氛，比2月初新财团刚入主的时候好多了，就连人员都增加了好几成。
当然了，今年亏损上亿没得跑了（历史上，第一年花了十亿，亏损了三亿）！
虽然收视率可以立竿见影，但是广告费不会立马暴涨，而亚视今年挖角和提薪的代价都在几亿元。不过，若是收视率上去了，今年亏损可能从三亿减至一亿，还是有可能的（同一时期，无线年盈利2亿）。
一路上，遇见了好几位明星，纷纷向林祖辉问好！
来到办公室，林祖辉用内线电话招来综艺部的李壮烈。
“《奖门人》收视率如何？反应如何？”他其实是有看过播送的，心里也很满意。
李壮烈立马高兴的说道：“收视率为20个点（约110万观众，以香江550万人口计算），不过好评如潮，后期的收视率应该还会很快上升！”
林祖辉点点头，对于这个收视率还是挺满意的，毕竟就昨天晚上开始的第一期节目，后续看的人越来越多。
“沈殿霞的节目筹备的如何了？”
沈殿霞是亚视重金花钱挖来的，目的就是加强综艺上的实力。两口子都不便宜，为了让郑少秋出演《大时代》，整个聚集的制作费提高了30%，达到了1300万。
“嗯，正在筹备，一共是两个节目，《肥肥缤纷三十年》、《肥趣电视台》，预计得八月份开播了！”
“没问题！”
不一会，周梁淑怡也来到林祖辉的办公室，看她的样子是从哪里赶回来的，累得气喘吁吁的。
“先休息一下，喝杯茶！”
林祖辉是闲人，并不急着工作。
他在亚视上，完全是统帅位置，如何事情都不需要他具体去执行。
目前，郑裕桐在抓亚视的外部应酬和交涉，以及参与亚视的行政工作；而林祖辉的工作主要节目的统筹上，以及行政工作。
当然了，两人都给予了周梁淑怡最大的支持，亚视目前花钱如流水，便是两位大佬在支持；不过花的钱，目前都是通过贷款来解决的。
电视台盈利低，但是资产价值高。
无线电视台年盈利规模为2亿元，但奔达集团花了20多亿，购买下20%多的股权，和邵六叔同为大股东。
亚视年盈利600万，甚至亏损，丘德根是按照市值9亿来出售的！
还不是因为其影响力，以及专营权。
“你们觉得我们亚视的最大弱点是什么，和无线相比？”
肯定是都弱于无线，但一定是有一个最弱的。
“是歌星！”两人异口同声的说道。
林祖辉点点头，说道：“不错！无线独霸香港乐坛，风头最劲！原因是什么呢？”
周梁淑怡说道：“无线经常性地举办歌手比赛，从中挖掘新星，将其捧红，达到‘无线借歌星之势，歌星借无线之威’。”
林祖辉说道：“你说到点子上了！我观这次挖角，极少看到歌星！说白了，无线的演唱会、音带光碟录制，更具权威性、大众性，这就是歌星难舍无线的原因！”
周梁淑怡说道：“老板的意思是我们也举办歌手比赛？”
林祖辉摇摇头，又点点头，反问道：“如此，我们要多少年才取得效果？”
李壮烈说道：“非三四年内不可奏效！”
林祖辉缓缓的说道：“所以，我们既要办歌手比赛，但又要让歌手比赛，变得有其本身的影响力、价值、收视率。也就是说，本身这个比赛就是一个非常优秀的节目，甚至可以说：这个节目的本身价值，是大于歌手的价值。”
懵逼了！
周梁淑怡和李壮烈完全不能领会，只知道这又是一个天才般的创意！
“请老板指示！”周梁淑怡带着渴望的看着林祖辉，谦虚的说道。
传媒之王，真的是传媒之王！
林祖辉说道：“我给这个音乐节目取名为‘华人好声音’，意思只要是华人就可以来参加报名，当然了，第一季主要还是香江地区为主......”
他将后世的《华夏好声音》模式，娓娓道来，震惊的两人一愣一愣的。
选秀节目在这个年代并不稀奇，就连内地在1984年就已经有《青歌赛》了。
重要的是，这个年代的人不知道变着花样玩！
《华人好声音》的好玩模式是：
只听声音不看长相，标准就一个‘好声音’；
导师之间的玩梗、学员间的PK；
导师选择学员，学员也可以选择导师；
导师和学员需要合作演出；
甚至还能孵化粉丝经济......
周梁淑怡和李壮烈一直拿着纸和笔记录着，时不时询问一下林祖辉，林祖辉也回答了两人的问题。
最后，林祖辉说道：“你们好好策划一下，争取明年年初可以开始首播！”
“好！”
对于他来说，亚视真正的核心还是以周梁淑怡为主的管理层，他只管制定节目、剧集等的计划，然后全权委托给他们完成，然后他只看结果。
退一步来说，前世周梁淑怡已经将亚视带到4比6的收视率（一般和无线是2:8），充分说明别人还是有能力的（花钱也厉害）。而且，后面有了周梁淑怡的底子，等林百欣换上自己家臣时，其实已经盈利了，约1200万。虽然不多，至少不亏钱！
最后，林祖辉问了下《大时代》拍摄的情况，结果也是比较满意，七月一号首播没有问题！
这部剧集是一边播送，一边拍摄！
林祖辉相信，这部剧集将取得比前世更大的成功！
因为股灾刚刚过去不到一年，而片中的陈万贤的原型李福兆年初便被廉政公署抓了，可谓话题十足！当然了，第一部分还是说的是1973年以前的事情，但香港人也是记忆犹新。
在这部剧集中，‘林祖辉’也出场了，他特意将自己放在李超人、霍英栋、D神当中，然后形成四位大佬救市的场景。
确实有些不要脸了！
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